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咨询人:陶先生 时间: 08-22 17:11   咨询问题:中介合同

问:我与某房产中介公司订立《房地产求购确认书》,其中约定“我在验看过该房地产后六个月内,我或其委托人、代理人、代表人、承办人等与我有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了中介公司提供的信息、机会等条件但未通过中介公司而与第三方达成买卖交易的,我应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中介公司支付违约金,中介公司保留我追究其他损失的权利。”后来我与中介公司带过我看房的一个出买方订立房屋买卖合同,中介公司基于此要求我承担违约金,可以吗?

答:您好!您与中介公司签订的《房地产求购确认书》约定,中介公司带您实地验看涉案房屋,提供购房媒介服务,如您与出卖方成交,应向中介公司支付佣金。若该确认书符合居间合同的法律特征,具备居间合同的主要条款,应认定为居间合同。虽然上述关于客户跳开中介承担违约金的约定系中介公司提供的格式条款,旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益,并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定为有效。根据合同法规定和双方约定,如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就,如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的,视为条件已成就,委托人应向居间人支付佣金。除非您有证据证明自己通过其他合法途径获知购房信息并促成交易,且主观上无逃避支付佣金之目的,否则,您应按照双方约定承担违约金责任。

咨询人:张先生 时间: 08-21 13:56   咨询问题:彩礼返还

问:我与相恋三年的女友准备结束爱情长跑,计划于七夕节当天去登记结婚,走进婚姻生活。按照女友父母的要求,我于2018年3月21日通过银行转账的方式支付给她家人25万元彩礼;但在筹备婚礼的过程中,因女友、女友父母同我父母之间的冲突,导致感情破裂,无法继续相处。她父母有用一部分彩礼用于婚礼的筹备。请问我要求返还彩礼可以得到法院的支持吗?

答:您好!在立法上或者学理上,一般认为彩礼是附解除条件的赠与。彩礼赠与行为一经双方当事入达成合意而生效,彩礼的所有权随交付而转移到女方手中,当婚姻关系不成立时,赠与合同解除,受赠人即丧失继续占有彩礼的合法理由,如果受赠人拒不返还而继续占有财物的,则构成民法上的不当得利。在我国并不承认婚约的法律效力,因此,如果因男方的过错导致婚约解除,或由男方提出解除婚约,女方是不能以男方违反婚约而请求不返还或部分返还的。此外,最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十条规定,当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明属于以下情形,人民法院应当予以支持:(一)双方未办理结婚登记手续的;(二)双方办理结婚登记手续但确未共同生活的;(三)婚前给付并导致给付人生活困难的。适用前款第(二)、(三)项的规定,应当以双方离婚为条件。因此,您在并未登记结婚的情况下,要求对方返还彩礼是可以得到法院支持的。但是法院不一定会判决对方全额返还彩礼,需要综合考虑各种情况。例如彩礼有没有用于双方的共同花费、双方是否已同居等。

咨询人:何先生 时间: 08-21 13:55   咨询问题:侵权责任

问:2017年12月晚19时,我路过南京市上海路一商店,商店正上方一广告牌脱落,我双手护头,导致我两手臂不同程度的受伤,商铺的所有权人是王某,但事故发生时,彭某是该商铺的实际承租人。那么,我被商店广告牌坠落砸伤可以找谁承担损害责任?

答: 您好!根据《侵权责任法》第八十五规定,建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。悬挂物致人损害害是特殊侵权的一种,承担的法律责任属于过错推定责任,即作为建筑物的所有人、管理人,负有证明自己没有过错的举证责任,只有证明自己在没有过错或者损害是由受害者本人或第三人过错造成的情况下才可免责。受害人无需证明所有人、管理人是否存在过错,但受害人对损害的发生也有过错的,可以减轻侵权人的责任。据您描述的情况,作为房屋承租人的彭某对于该房屋享有直接的控制、管理权,在其承租期间,应当尽到对房屋合理范围内的使用、妥善管理义务,对于房屋或者其附属设施存在的安全隐患,应当及时检查、维修,依据我国《合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务,但双方另有约定的除外。”,房屋使用人应承担相应民事责任。作为房屋所有权人的王某,没有对房屋使用状况进行检查,也没有及时向承租人提出消除不安全因素和隐患的建议,与损害结果存在一定因果关系,作为房屋的所有人及管理人,应与使用人共同承担民事赔偿责任。

咨询人:叶女士 时间: 08-20 14:19   咨询问题:劳动争议

问:我在现在的单位作了三年多了,我去年没休公休假,想说今年一起休假,单位这边说去年的牛休假逾期未申请视为放弃,请问可以这样规定吗?

答:您好!根据《职工带薪年休假条例》第二条规定“机关、团体、企业、事业单位、民办非企业单位、有雇工的个体工商户等单位的职工连续工作1年以上的,享受带薪年休假。”和《人力资源和社会保障部办公厅关于<企业职工带薪年休假实施办法>有关问题的复函》(人社厅函[2009]149号)的文件,文中答复:“职工连续工作满12个月以上”,既包括职工在同一用人单位连续工作满12个月以上的情形,也包括在不同用人单位连续工作满12个月以上的情形。并且,《企业职工带薪年休假实施办法》第九条规定,用人单位根据生产、工作的具体情况,并考虑职工本人意愿,统筹安排年休假。用人单位确因工作需要不能安排职工年休假或者跨1个年度安排年休假的,应征得职工本人同意。可见,在休假安排上,用人单位负有主动安排职工年休假的义务,员工并无申请的义务。即使用人单位的规章制度规定休假需员工主动申请,在员工未提出申请的情况下,亦不能免除用人单位主动安排员工休假的义务。员工在一个休假年度未休假,客观上无法回到过去重新补假。实务中有两种处理方式,一是双方在自愿基础上协商在下年度弥补上年度未休天数;另外一种是由用人单位采用折现方式支付未休年休假工资,即按照其日工资收入的300%支付未休年休假工资报酬(注:300%包含用人单位已支付职工正常工作期间的工资收入)。但是,《企业职工带薪年休假实施办法》第十条第二款规定,用人单位安排职工休年休假,但是职工因本人原因且书面提出不休年休假的,用人单位可以只支付其正常工作期间的工资收入。

咨询人:肖先生 时间: 08-15 09:45   咨询问题:违约金

问:我承租了一间商铺,租赁合同中约定了“承诺放弃向人民法院或者仲裁机构请求违约金调整的权利 ”的条款,请问这样约定是否有效?

答:您好!根据《合同法》114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”司法实践中,民事行为在尊重当事人意思自治的同时也兼顾公平原则,若双方在合同中约定排除适用该法律条款并不违反法律和法规强制性规定,亦未损害国家利益、社会公共利益及第三人权利,该项约定合法有效,应产生抛弃民事权利的法律后果。

咨询人:吴女士 时间: 08-15 09:41   咨询问题:电子证据

问:我通过微信转账给一个朋友用于资金周转,后来这个朋友消息也不回复,也不答应还款,想问我可以凭借微信聊天记录和转账记录证明对方借款事实并要求她还款吗?

答:您好!2015年2月4日,最高院发布的《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十六条明确了电子邮件、聊天记录、手机短信等形成或存储在电子介质中的信息可以作为证据。但在司法实务中具体操作不便。实践中,当事人提供电子证据的,应当采用截图、拍照或录音、录像等方式对内客进行固定,并将相应图片的纸质打印件、音频、视频的储存载体(U盘、光盘)编号后提交法院。此外,微信聊天记录作为证据材料应当满足以下条件:(1)微信聊天记录的来源必须合法;(2)非实名制微信注册时,应当确定微信聊天的双方真实身份且为本案当事人;(3)确定微信聊天时间在涉案事实的时间段内;(4)微信聊天的内容清楚,且具有相对完整性,能够反映当事人想要证明的事实。

咨询人:钟先生 时间: 08-15 09:32   咨询问题:合同纠纷

问:我公司与某化工企业签订供货合同,货品为煤油,数量为5000±10%,单价的计算方式为混合芳烃结算价格8800+110/30×天数,价格公式中结算价格的单位是“元/吨”,我方应当于本合同签订后1日内向对方支付相当于合同总价款的10%的款作为履约保证金,后对方开具金额2000万元的增值税专用发票。但因实际货物与约定不符,双方对上述计价方式发生争议,是否可以发票价格认定?

答:您好!根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条规定:任何单位和个人不得虚开与实际经营业务情况不符的发票。由此推定双方当事人的出票以及收票行为表明对其发票载明的交易价格已经予以认可,故将发票作为认定交易价格的依据。故在买卖合同中,当双方对货物价格存在争议,且存在真实增值税发票,当事人未能提供相反证据的,裁判机构可以增值税专用发票作为认定实际交易价格的直接证据。

咨询人:郑先生 时间: 08-15 09:23   咨询问题:工程款利息

问:我借某高速公路有限公司施工资质承包了一段波形护栏施工任务,发包方这边通过该公司已支付部分工程款,但现在发包方严重资不抵债,我的工程款可以优先受偿,想知道工程款利息是否在优先受偿范围?

答:您好!根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号(下称《批复》)“三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(下称《解释》)第十七条规定“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”逾期付款利息属于法定孳息还是违约金,本身就存在争议。况且,不论工程款利息是何种形式,对未于未“实际投入”到建筑物中的价值,均不能对建设工程取得优先受偿的地位。

咨询人:李军 时间: 08-11 09:00   咨询问题:湖北宜昌奥美医疗用品有限公司经理张松林强奸

问:您好!
夫妻两人都在同一公司上班我老婆被宜昌奥美经理张松林在公司里猥亵调戏了,强奸了。2011年1月10日晚上,我老婆应张松林的要求到公司加班.动手动脚。我老婆开始反感并对其发火,张松林不仅不加收敛,反而动手将我老婆的手臂反扭后往后拖。我老婆继续反抗并打张松林的耳光,还将连脸部抓破,咬伤连手背,但还是被张松林拖到卧室摁在沙发上。张松林用言语恐吓我老婆后与其发生了性关系。闹得沸沸扬扬。这件事情发生了好几天,我老婆才告诉我跟我说,我就报警了,公安局来人就把他带走了,在警方向检察院申请批捕时,却因为强奸的证据不足被驳回,由于强奸案件需要有足够的证据,而事情已经过去好几天,这对取证工作带来很大的难度。警方无奈,只拘留了四天,就把他放出来了,现在还是宜昌奥美经理。气愤不气愤?我们悲愤而又无奈!

答:您好!强奸、猥亵等行为基于其特征,多发于相互认识的人之间。加害人在实施有关加害行为时,一般仅有加害人和被害人双方在场,给调查取证带来不小难度。况且据你描述,您老婆在受害几天后才报警,在警方掌握加害方证据不足的情况下,检察院只能作出不批捕的决定。强奸或猥亵行为需要证明其采取暴力、胁迫或其他手段、违背妇女意志实施强奸或猥亵等,双方身上的伤痕,加害人可以多种说法来说明发生的原因,并不唯一指向强奸、猥亵等行为,且上述行为主要通过对受害现场的勘察,然而受害后未能及时报警,仅凭受害人一方言辞,而没有其他物证、证人证言,或者视频监控等证据佐证形成完整的证据链,则难以达到被公、检、法等机关立案标准。

咨询人:徐女士 时间: 08-07 13:47   咨询问题:抵押合同纠纷

问:我有个朋友因为急需用钱,找我借了15万元钱,说好借一年,月息2分,平时每个月付一次利息,最后一期付利息的同时把本金还给我。为了让我放心,他主动提出把他的宝马X6(有银行抵押)抵押给我,并且把车子交给了我。我们合同约定了如果借款未能按期还本付息,车子任由我处置。但是他在还了几个月利息之后就失去联系了,这辆抵押车因为有银行抵押也过不了户,那我可以不过户的方式直接转卖给他人吗?

答:您好!您朋友将车子抵押给您,并且将车子置于您的控制之下,实际上这个车辆属于“质押”而不是“抵押”。车辆属于动产,交付车辆的同时即设立质权。虽然约定“借款未能按约还本付息,车子任由我处置”。但是如果您出卖该车辆,造成车辆损失,他可以向您主张违约责任或侵权损害赔偿责任。为了充分保障您的合法权益,避免不必要的法律风险,一旦出现借款逾期的情形,建议您及时在借款到期3年内向法院起诉,待判决生效后通过强制执行程序收回借款,不足值部分还可以继续向您朋友进行追偿。

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