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咨询人:黄女士 时间: 10-17 14:33   咨询问题:夫妻财产

问:我的丈夫夏某在外欠款,在我毫不知情的情况下,抵押了夫妻共同房屋,并公证授权他人售房。该房屋是婚后共同购买,但登记在丈夫夏某个人名下,后来新的产权人电话通知说已购买了该套房屋,并将该房屋变更到其名下,现要求我与女儿即可搬离房屋,请问丈夫擅自转让夫妻共同房产是否有效、我可以要求房屋返还吗?

答:您好!房屋虽然登记在您丈夫夏某一人名下,但是系夫妻存续期间取得,属于夫妻共同财产,房屋处分行为应由夫妻双方共同决定,丈夫未取得您同意,擅自将房屋出售,属于无权处分,不能发生转让所有权的效力。且新产权人在明知夏某有配偶,却未获得您的签字认可,也没有其他证据证明您知晓该转让行为的情况下,便与夏某签约付款购买该房屋,显然也未尽到购房人应有的注意义务,其购买行为不构成善意取得。因此,您丈夫擅自处分夫妻共有房产行为无效,产权可恢复登记到其名下,不发生物权变动效力,但双方之间房屋买卖合同的效力则根据《合同法》予以认定,此乃是物权变动的区分原则的具体表现。

咨询人:王先生 时间: 10-16 17:21   咨询问题:婚姻家事

问:我与妻子李某已办理完离婚手续,双方同意离婚后儿子王二跟随李某共同生活,抚养权归李某。儿子王二在某小学读书,因前妻出差便通知我去开家长会,到学校发现找不到儿子的名字,而后得知前妻已将儿子改名为李二,请问前妻未经自己同意擅自更改儿子姓名是否侵犯我的权益?是否可以要求变更?

答:您好!根据《公安部关于父母离婚后子女姓名变更有关问题的批复》,“对于离婚双方未经协商或协商未达成一致意见而其中一方要求变更子女姓名的,公安机关可以拒绝受理;对一方因向公安机关隐瞒离婚事实,而取得子女姓名变更的,若另一方要求恢复子女原姓名且离婚双方协商不成,公安机关应予恢复。”之所以会有这样的处理方式,是基于《婚姻法》第22条规定,子女可以随父姓,可以随母姓。此外,未经协商一致擅自更改小孩姓名也违反《婚姻法》第13条规定,即男女在处理家庭关系中地位平等原则。因此,您可以前妻未与您协商擅自改名为由要求公安机关恢复小孩姓名。

咨询人:闻先生 时间: 10-16 09:46   咨询问题:物业纠纷

问:2015年10月,本人居住的小区因物业公司变更,与新的物业公司签订了《物业服务合同》,约定新的物业公司自2015年11月至2017年11月时间对我居住的小区提供物业服务。但是,由于我按以往的方式,向旧的物业公司预存了2015年5月至2016年物业费,现新的物业公司以《物业服务合同》及催收凭证等起诉我交物业费,请问我是否需要继续向新的物业公司交物业费?

答:您好!根据《物业管理条例》第三十八条规定,物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。因此,物业公司变更,新旧物业公司之间应做好交接工作,是法定义务,自然包括财务交接,具体表现为业主预交物业费等费用。日常情况下,新的物业公司会在《物业服务合同》中与业主约定,物业公司变更后由业主自行向旧的物业公司追回预交部分,这种免除新的物业公司法定义务的格式条款,显然对业主极不公平,若得以支持,业主便不会自愿预交物业费,也会更不利于物业管理服务。因此,交接物业费属于新旧物业公司的法定义务,故意免除其交接义务的条款无效。同时,业主还可以根据合同法债务人的抗辩权不因债务的转移而消灭,业主可向新的物业公司主张抗辩。

咨询人:黄集恒 时间: 10-11 17:06   咨询问题:业主知情权纠纷

问:律师,您好!我们小区去年初更换了物业管理公司,但是管理混乱,财务收支不透明,从不公开任何信息。两个月前我就向物业管理公司提出公开小区建筑物及其附属设施维修资金筹集适用情况、本届业主委员会的决定、会议记录和年度财务收支账目、收支凭证、以及本小区的停车费和车位处分情况。但物业管理公司工作人员及领导一直以这些信息应当通过业主大会公示,不需要向个人公示,而业主大会一直未召开为由拒绝向我公开上述信息。请问我可以向法院提起诉讼要求物业管理公司公示上述信息吗?谢谢!

答:您好!根据<最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第十三条的规定,“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料”,业主作为建筑物区分所有人,享有知情权。享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利,业主委员会应去那面、合理公开其掌握的情况和资料。因此,您可以向法院提起诉讼维护您作为业主的知情权。如果您还有其他任何疑问,欢迎来所咨询。

咨询人:张先生 时间: 10-11 17:04   咨询问题:法院判决的执行

问:律师,您好!我有一个借款纠纷,是我以个人名义去借的款没有用于夫妻共同生活。已经被法院判决败诉,案件进入执行阶段了。目前我只有一点银行存款,只能清偿一点点债务。其他财产就只有一套唯一家庭住房,是夫妻共同财产。请问法院会将房屋价值全部执行,然后一家人露宿吗?

答:张先生,您好!如果您存款只能清偿一点点债务,大部分无法清偿。而您的其他财产只有一套和您妻子共有的家庭住房,法院可能会强制执行。但是法院执行的只是您所有的部分,也不会让您们一家人露宿街头。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定,对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。一般情况下,被执行人有其他财产可供执行的,不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。对于“超过被执行人及其所抚养家属生活所必须的”认定条件为:一、住房面积超过80平方米,或住房面积虽然不到80平方米、但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需(按当地廉租住房保障相关规定)的住房面积50%以上的;二、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米,且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。如果您家的住房符合以上条件,法院会执行您的房产;反正,则不会。 其次,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定:“对于被执行人与其他人共有的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,并通知共有人。共有人协议分割共有财产,并经债权人认可的,人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产;对其他共有人享有份额内的财产查封、扣押、冻结,人民法院应当予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的,人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”因此,您可以自行提起析产诉讼或者与妻子协议分割共同财产,法院在执行时会将属于您妻子的部分返还给您妻子。同时,若您还是担心法院会将房产全部执行。在执行过程中,您妻子可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对执行标的提出执行异议。 最后,在唯一住房的执行过程中,拍卖前会解决好被执行人临时住房问题。因此,您及家人不会露宿街头。如果您还有其他疑问需要解决,欢迎来所来电咨询。

咨询人:王先生 时间: 10-10 09:04   咨询问题:继承纠纷

问:律师,您好!见网站的留言,你们都有耐心的回答,麻烦你帮我分析一下最近家中发生的事情。两年前,我舅舅过世了。留下大量遗产,没有遗嘱。但是遗产一直都没有分配。因为舅舅第二任妻子掌控了所有的房产、厂房、公司股份和商铺等所有财产。导致表弟(舅舅与前妻所生孩子)和外婆、外公对于财产状况不了解,不知道这两年股权收益和租金的多少。请问我们可以以舅妈霸占遗产的为由,在遗产继承的时候可以少分或者不分吗?

答:您好!对于您们家里发生的事情深表同情。。根据《中华人民共和国继承法》第七条的规定,丧失继承权的情形为:(一) 故意杀害被继承人的;(二) 为争夺遗产而杀害其他继承人的;(三) 遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的;(四) 伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。遗产分配时,可以不分或者少分的法律依据是《中华人民共和国继承法》第十三条第四款的规定:“有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分”。因此,您们不能以您舅妈霸占遗产为由要求不分或者少分遗产。目前您们应该做的事情是查清遗产现状,而非考虑您舅妈科不可以少分或者不分遗产的事情。如果对于如何查找财产线索或者其他事情还有疑问,欢迎您来所进行进一步的咨询。

咨询人:张俊杰 时间: 10-10 09:03   咨询问题:劳动纠纷

问:律师,您好!我爸爸在一家私人企业工作了近二十年了,前段时间因为得了肺炎,休了五十天的病假。再次回到公司要求复岗的时候,公司人事部门给我爸发了一份“调岗通知书”,让我爸去做档案管理,工资福利待遇都比以前做车间主任的时候少了近三分之二,现在基本等于是重庆的最低工资标准了。我爸要求继续做车间主任,但是公司坚决以我爸不适合以前工作岗位为由不予复工。请帮我分析一下公司的行为是否违法、我们该如何维护自身权益?非常感谢!

答:您好!按照《劳动合同法》第十七条的规定,工作岗位是劳动合同的必备条款。公司发放“调岗通知书”的行为实质上是在变更劳动合同。按照《劳动合同法》第三十五条的规定,用人单位与劳动者协商一致,可以变更劳动合同约定的内容。但公司擅自改变工种未经过员工同意的情况下,劳动合同的变更无效。同时,按照《劳动合同法》第二十九条规定:“用人单位与劳动者应当按照劳动合同的约定,全面履行各自的义务”。因此,您可以到仲裁委申请仲裁,请求公司继续履行原合同的约定。 通常情况下,公司给工作时间长年龄比较大的员工作出这样的决定,可能是想拖到一年以上再解除劳动合同。因为计算经济补偿金或者赔偿近的计算基数为变更工种后的工资。甚至想让员工主动提出辞职。因此,您可以考虑和公司解除劳动合同。一方面可以以《劳动合同法》第四十条,与公司谈要求公司以《劳动合同法》第四十条来解除活动经济补偿金;另一方面,可以主张《劳动合同法》第三十八条第一项为按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的来单方解除合同获得经济补偿。如对于这个问题,或者其他问题有什么疑问欢迎来所咨询。

咨询人:周先生 时间: 09-28 15:04   咨询问题:房屋买卖

问:事情是这样的,我和家人很多年前都在城市生活了,七八年前在城里买了房子之后,现在基本很少回老家,只是户口还没有迁移而已。村里有人就说,你那个房子反正都没有人住,干脆便宜点卖给别人算了。我那个房子是十几年前修的,因为长时间没有在家,时不时还漏水,屋里非常潮湿,说不定哪天就垮了。后来村里有人愿意出2万元买我那个烂房子,我觉得反正空起也是浪费。所以就想卖了。但是又听说农村的房子不能像城里头的房子那样随便卖,我去问了村委会,村里又说可以卖。这下子我不晓得到底可不可以卖了,万一扯不清楚,也给自己找麻烦,所以提前问问律师,农村老家的房子到底能不能卖呢?

答:您好,据您所述,根据相关法律规定,农村房屋可以买卖,但应注意以下几点: 1、农村房屋由两个部分组成,一是房屋即地面上的建筑,二是宅基地。根据我国法律规定:地面以上的房屋建筑,所有权归属于房主,可以自由转让;房屋的地皮即宅基地所有权归该农村集体经济组织所有,房主仅有使用权,没有所有权,根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则,处分房屋的同时,宅基地使用权也应一并转移。因此对于宅基地,房主仅可就宅基地的使用权进行转让,基于宅基地所有权归属于该集体经济组织的特性,宅基地使用权只能在该集体经济组织成员内部流转。 2、律师建议出卖农村房屋,也应拟定正式的房屋买卖合同,明确双方权利义务及违约责任。该处房屋出卖后,您不得再次向集体经济组织申请宅基地。 3、如卖与本集体经济组织成员以外的人员,则有导致合同无效被撤销的风险,届时您需返还购房款,且有可能承担违约责任。

咨询人:秦女士 时间: 09-28 15:01   咨询问题:财产继承

问:我老公因为意外去世了,留下一套房子,这套房子是我们结婚后买的,银行贷款已经还完了,房产证写的我老公名字。如今留下我和女儿两人孤苦伶仃。刚送走老公不久,没想到公公婆婆(老公的父母)又来找我吵嘴。他们说房子可以让我和女儿先住着,但是如果我改嫁了,房子就不能给外人,必须要过户到他们名下,因为房子是他儿子买的,我结婚后也没有挣什么钱。确实我结婚后最初几年在家当全职太太,没有上班,可是后面孩子稍微大一点了,我也出去工作了,虽然工资一直不太高。我现在带起一个孩子,还要继续生活,他们就想着把房子过户到他们名下。我心里实在是想不通。结婚后买的房子,肯定应该是属于我和老公的呀,就算老公去世了,房子也应当是我的吧,律师你说,如果我打官司要求房子过到我的名下,有没有把握?

答:您好,据您所述,根据相关法律规定,回复如下: 婚后购置的已还清贷款的房产属于你和老公共同拥有,各自拥有50%的产权。继承法规定第一顺位的继承人为:配偶、父母、子女。是故,如依照法定继承,属于您老公所有的50%的房屋产权由您、您的女儿、老公的父母四个人一起继承。该处房产,您可分割的份额为50%+50%*1/4=62.5% ,您女儿的份额为12.5%,您老公父母各自的份额也为12.5%。 综上,如严格按照法定继承的方式分割该房产,您仅能分割到62.5%的房屋产权。如几位继承人有生活困难等原因,起诉至法院后,法官会根据具体情况,对于四位继承人继承您老公所属的50%的房屋产权的具体份额,将酌情予以调整。

咨询人:张先生 时间: 09-28 14:57   咨询问题:股权转让

问:前两年我跟几个朋友搞了个公司做货物报关,但是新形势下,国务院取消了部分行政审批项目,以前由我们报关行来代理的事项被精简了,业务量急剧下滑,感觉没有什么赚头了,我就想把自己的部分股权转让出去。公司注册资本是100万,我占百分之三十的股份。因为法律规定不要求实缴,注册公司的时候正好我资金紧张,后来也一直没有实际缴进去。假如我把公司的股权卖给别人,有没有啥子障碍呢,可不可以转给别人呢,法律有没有相关的规定?

答:您好,据您所述,根据相关法律规定,回复如下: 根据公司法解释三的规定:有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权,受让人对此知道或者应当知道,公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的,人民法院应予支持;受让人根据前款规定承担责任后,向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的,人民法院应予支持。但是,当事人另有约定的除外。” 由此可知,您作为公司股东,在未履行出资义务情况下转让股权,法律上是认可的,但是转让股权之后,后续的出资义务由谁来履行,需要一个合理的安排。您和其他几位股东及受让人,可以自行协商拟定协议解决。

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