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《安家》谢亭丰出售夫妻共同房产法律问题解析

背景介绍

最近电视剧《安家》正在热播,剧中安家天下中介谢亭丰出售品华小区夫妻共同房产的故事引起了大家关注,这个故事基本情况是:

品华小区某房产为谢亭丰与妻子蔡红花婚后夫妻共同财产。谢亭丰因要帮助恩人的孩子看病,在未经妻子蔡红花同意的情况下私自将房产对外出售,并收取多人购房意向金;蔡红花得知此事后不同意卖房。谢亭丰因一房多卖涉嫌诈骗被拘留。在多人的斡旋、协调、帮助下,蔡红花最终同意卖房,谢亭丰对受害人退款赔偿,此事得以解决。

在这个故事中,涉及到的法律问题有哪些呢?

01

意向金与定金的联系与区别

故事中有购房人要支付谢亭丰定金,但谢亭丰坚持只收意向金。这是为什么?意向金和定金有什么联系和区别呢?

意向金并非规范的法律概念,它是买方为表诚意支付的款项,即使买卖双方未达成协议,意向金也可全额返还,没有任何惩罚性质;而定金是规范的法律概念,其中非常重要的规定就是定金罚则,即支付定金的一方如果违约,定金不予返还,收取定金的一方违约,定金须双倍返还。

具体到二手房交易中:买方有购买意向后,委托中介以书面形式确定下来,并支付一定金额的意向金表示诚意。如果买卖双方没有达成协议,中介将意向金返还买方;如果双方达成协议,中介将意向金转交卖方,此时意向金就转化为定金,意向金协议也转化为定金协议。定金协议签订后,如果买方违约,卖方可以没收定金;如果卖方违约,则应双倍返还定金。

故事中谢亭丰坚持只收意向金,这意味着如果买方与他没有达成购房意向时,他只需返还购房人意向金、不需承担任何损失;而如果收取定金就代表买方与他已经达成购房协议,他要违约的话就需双倍返还定金,损失很大。

谢亭丰正是利用这个区别,想通过先收取意向金,在签订买卖合同前再退还意向金的做法,打时间差赚取利润,而自己不需承担任何损失。而这波老油条的做法,最终使他搬起石头砸了自己的脚。

02

出售婚后共同房产

须夫妻二人一致同意

故事中,品华小区房产为谢亭丰与蔡红花婚后共同财产,谢亭丰在未经蔡红花同意的情况下私自出售房产,这样做合法吗?

根据《婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十八条第二款可知:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产有平等处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

根据上述规定,房产并不属于日常生活需要可以由夫妻一方决定处理的财产,而是整个家庭的重大资产,如果要出售,夫妻二人应一致同意。

谢亭丰在没有征得蔡红花同意的情况下私自处分共有房产,最终引发了一系列后果。

03

夫妻一方私自处分共同房产,另一方

不同意不影响房屋买卖合同的效力

故事中,蔡红花得知谢亭丰被拘留后最终同意卖房。但在现实生活中,夫妻一方在另一方不知情或不同意的情况下私自处分共同共有的房产的情况比比皆是,这种情况下房屋买卖合同的效力如何呢?

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十八条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定可知:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

根据上述规定,夫妻一方在另一方不知情或不同意的情况下私自处分共同房产,只要购房者为善意第三人,并且支付了合理对价,共有人得知后即使主张合同无效,也得不到法律支持。

那么,私自卖房者就这么容易将共有房产处分了吗?答案是否定的。

04

房屋所有权不能转移,私自卖房

的夫妻一方要承担民事责任

房屋买卖过程非常复杂,先要签署房屋买卖合同,还要办理过户手续,只有过户手续办理完毕房屋买卖才算真正完成,而共有房产办理过户手续往往是需要共有人共同办理的。私自卖房的夫妻一方即使能私自与购房人签署合同,但在过户时就未必那么容易了。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定可知:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

所以,私自卖房的夫妻一方与购房人签署的房屋买卖合同虽合法有效,但因卖房行为并未经房屋共有人同意,房屋买卖双方会面临房屋所有权不能转移、即无法办理过户手续的风险。

此时,对于私自卖房的夫妻一方而言,不仅要面临购房人主张违约责任、或要求解除合同并承担损害赔偿责任的诉讼,也有可能面临房屋共有人的起诉。对购房人而言,无论是确认合同效力,还是要求办理过户手续,均需通过法律途径解决,购房的时间和经济成本大大增加,风险亦大大增加。

05

一房多卖涉嫌刑事诈骗

故事中,谢亭丰被举报诈骗、被拘留是怎么回事呢?

根据《刑法》第二百二十四条第四项、第五项的规定,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿,骗取对方当事人财物,或者以其他方法骗取对方当事人财物,数额较大的,构成合同诈骗罪,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金……

谢亭丰在收受多人给付的意向金后,迟迟不与购房人签署合同、亦不退还意向金、甚至玩消失的做法,涉嫌诈骗或者合同诈骗。在多人协调、帮助、斡旋下,谢亭丰退还并赔偿了受害人款项、获得受害人谅解,蔡红花也同意将房屋出卖给其中一家购房者,事情最终得以了结。

但在现实生活中,一房多卖者往往没有这么幸运,因一房多卖构成诈骗罪、合同诈骗罪的不在少数;购房者被骗、损失无法追回的也不在少数。

06

结语

文学来源于现实,而高于现实。故事中谢亭丰的卖房风波在多人帮助下得以圆满解决,但在现实生活中,纠纷发生后诉诸法院的比比皆是,购房人被骗的也为数不少。
所以,在夫妻共同房产处分过程中,夫妻双方一致同意是最起码的要求;购房人在购房过程中也要擦亮眼睛,防止买到产权有瑕疵的房屋,更要防止被骗。

文/北京岳成律师事务所

西安分所 丁洁律师