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小区车库积水,业主应如何维权?

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相信很多人都遇到小区车库积水的情况。偶尔积水、积水深度不及鞋面多数人还能忍受。但是如果长期积水,水面过高,不但造成小区业主过往不便,甚至造成车辆损失,房屋建筑地基下沉等恶劣情形,恐怕这种局面也不能为大家所接受。那么,一旦遭遇小区车库积水,作为小区业主如何进行维权呢?

律师解答

首先,应当及时联系小区物业管理企业对积水情况进行疏通排水。

根据《重庆市物业管理条例》的规定,业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时,对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容:

(一)共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;

(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

因此,物业管理企业作为向小区业主提供物业服务管理维护的企业,基于物业服务合同约定的合同义务,应当对小区区域内的物业公共区域及专属区域进行日常的管理维护。如果因为物业管理企业服务不及时或者服务不当导致的有关损失,则应当由物业服务企业承担相应的违约责任。

其次,若因下水道管网、建筑设计方案不合理,施工结果不达标等原因造成积水,则应由相关的责任方予以及时处理。但物业服务企业也有与相关责任方沟通协调的义务。如果沟通无果,业主委员会可代表业主向法院起诉,追究有关责任方(例如开发商交付房屋不符合合同约定及审批规划)的违约责任及要求赔偿损失。

再次根据《重庆市物业管理条例》规定,物业共有部分由于人为原因损害的,相关责任人应当及时修缮,并对造成的损失承担赔偿责任;在合理期限内相关责任人未进行修缮的,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮,其费用由相关责任人承担。

因此,由于部分业主的不当行为(例如违规倾倒建渣堵塞管网)造成管网拥堵引发积水,实施疏通排水的工程量超出物业管理企业的日常管理维护义务范围的,则应当由该业主承担积水疏通费用及赔偿损失。

第四,若是由于小区排水系统老化,年久失修造成的积水,则需要召开业主大会投票决定是否动用大修基金进行修理维护。

根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定,物业专项维修资金按照下列规定承担:(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊;(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主按其建筑面积所占比例分摊;(四)房屋未全部出售的,开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。房改房共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用先从房改房首期专项维修资金中列支。不足部分由业主按照本条第一款的规定承担。

第五可向辖区内的房管局进行情况反应。通过行政机关监督物业服务企业的履行物业服务合同义务的行为。

综上,无论因何原因造成的车库积水,小区物业服务企业都有责任义务进行相应的协调处理,即使并非物业服务企业的原因造成的积水。如若就疏通排水及费用承担、损失赔偿无法与责任方达成一致意见的,业主委员会可向法院起诉,要求有关责任方承担相应的法律责任。

文/北京市岳成律师事务所重庆分所 李杰 律师

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