近日，黑龙江省电视台《新闻法治在线》栏目记者，就承租业主如何维权的问题，采访了北京岳成律师事务所黑龙江分所朴学松律师。
新闻背景
某小区物业公司（简称原物业公司）经与业主委员会协商并征得业主委员会的同意，将小区内一处绿地改造为停车场地，用于小区居民停车使用，改造费用由原物业公司承担。
改造完毕后，原物业公司将停车位出租给小区居民，按年收费。
原物业公司承诺：该租赁费用于收回前期改造费用和停车场地管理费用。
待收回改造成本后，该停车场对全体居民开放，其只收取管理费用。
之后，由于原物业公司弃管，相关部门指定另一物业公司（简称新物业公司）临时接管该小区物业。
新物业公司接手后，要求停车位承租业主向其支付租赁费。
承租业主称其已经将租赁费交付原物业公司，不应当再交租赁费。新物业公司仍要求承租业主向其支付费用。
双方协商未果的情况下，新物业公司将停车场地强制拆除，并称是为恢复原绿地的使用用途。
承租业主认为自己已经支付租赁费，有权继续使用该场地。
现停车位被拆除，其损失新物业公司应当承担。
新物业公司认为承租业主应当找原物业公司。
律师解答
朴律师认为：本案主要涉及两个法律关系。
一是承租业主与原物业公司存在停车位租赁合同关系；
二是新物业公司与承租业主的侵权责任关系。
在租赁合同关系中，原物业公司应履行保证承租业主正常合理使用租赁物的义务。
如果其未尽到该约定义务导致其未能履行约定义务，根据合同相对性的原则，原物业公司应当向承租业主承担违约责任。
如果第三人的原因造成原物业公司违约的，原物业公司仍应当向承租业主承担违约责任。
其与第三人的纠纷按照法律规定或约定另行解决。
在侵权责任关系中，新物业公司如果不能举证证明其拆除停车场地的行为具有合法性，则其行为侵害了承租业主对停车位的使用权，应当承担侵权责任。
在本案中，承租业主可以原物业公司未能履行合同义务为由，主张原物业公司的违约责任。
也可以新物业公司侵害其对停车位的合法权益为由，主张新物业公司的侵权责任。
需要注意的是，承租业主在二者之间只能选择一种主张权利的方式，不能在一个诉讼中基于不同的案由同时向两个物业公司主张权利。
律师提示
朴律师建议：
从举证的难易程度方面考虑，向原物业公司主张违约责任，承租业主的举证责任相对较小，向新物业公司主张侵权责任的举证责任相对较大。
承租业主可以综合考虑，选择对自己最有利的方式维护自己的合法权益。
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北京岳成律师事务所黑龙江分所 朴学松律师
